1/ Ra đời trong cuộc chiến săn quỹ đất
Những năm 2017, TP HCM chứng kiến 1 giai đoạn căng thẳng về nguồn cung bđs - khiến một loạt anh lớn than phiền. Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam Land, Đất Xanh, Phú Long… đưa ra thị trường khá ít dự án, vừa tung ra đã cháy hàng.
Ngay từ vài năm trước đó, nhiều ông lớn đã ráo riết săn tìm mua lại các dự án bất động sản vị trí tốt, hoàn thiện pháp lýlí nhưng xây dựng dở dang do DN cũ hết vốn, sau đó tái khởi động và cung ứng ra thị trường. Tuy nhiên, cách này có giá bán thứ cấp khá cao… do DN cũ nắm được khó khăn của thị trường nên …. “làm eo”.
Điều đó đã đẩy CĐT chọn phương pháp mới: tạo lập quỹ đất sạch! Quỹ đất lớn để phát triển dự án tại TPHCM chủ yếu là đất nhà xưởng hoặc các nhà máy được chuyển đổi công năng trong chương trình di dời các cơ sở ô nhiễm của Thành phố. Tuy nhiên, triển khai từ quỹ đất này thủ tục rất phức tạp, tốn rất nhiều thời gian theo đuổi thủ tục dự án.
Chính cuộc chiến quỹ đất sạch đã dẫn đến sai phạm của hàng loạt chính quyền lẫn CĐT: chính quyền lạm quyền ký quyết định phê duyệt dự án và ký tắt hợp đồng dự án đầu tư xây dựng, CĐT để tiết kiệm thời gian đã đi sân sau với chính quyền để triển khai dự án “lúa non": vừa xây vừa hoàn thiện pháp lý.
Sự náo loạn của thị trường, nhất là khi vụ bê bối Thủ Thiêm bị phanh phui đã khiến các dự án bị thanh tra hàng loạt, chế tài vừa siết chặt vừa thay đổi, ảnh hưởng tiến độ nhiều dự án.
LDG gia nhập thị trường TPHCM ngay thời điểm chuyển giao chính trị ấy.
Các dự án của LDG chia làm 2 giai đoạn,
Giai đoạn 1 là trước 2017, khi LDG chưa tái cơ cấu, chưa thay đổi Lãnh đạo: The Viva City, Viva Park, và một vài dự án tại Đồng Nai chưa tung ra thị trường.
Giai đoạn 2 là từ 2017 trở về đây: lúc này LDG đã tham gia vào phân khúc căn hộ và nhà xây sẵn: Marina Tower, Saigon Intela, High và West Intela, các dự án khác vừa công bố.
Các dự án trước 2017 có tính chất pháp lý phức tạp, lại nằm trong địa bàn nhạy cảm, liên tục bị thanh tra như Đồng Nai nên tiến triển pháp lý rất chậm không chỉ riêng với LDG mà còn nhiều chủ đầu tư khác như Nova, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Kim Oanh…Đây là nguyên nhân dẫn đến các lùm xùm gần đây.
2/ High Intela - West Intela: bỏ chẳng đặng, xây chẳng được
High Intela, West Intela có nguồn gốc đất xưởng, khi công bố năm 2017 vẫn đang trong quá trình chuyển đổi công năng sang đất ở đô thị. Sau đợt tổng thanh tra, High - West Intela & loạt dự án cùng thời: Saigon Skyview, D-One, D-Aqua, PegaSuite 2, City Gate 3, Gem Riverside, The Palace Residence, Victoria Village... của các ông lớn khác cũng chịu chung số phận … đắp chiếu.
Khi công bố đợt 2 vào năm 2019, tức là pháp lý đã hoàn thiện hơn, dự án lại tiếp tục chậm trễ ký kí HĐMB làm giới đầu tư TP HCM thật sự mất niềm tin vào uy tín công ty. Sự thật, pháp lý 2 dự án không có gì bất ổn. Nếu có vấn đề, Chắc chắn chắn dự án đã bị thu hồi! High - West thậm chí đã hoàn thành móng hầm (có biên bản nghiệm thu công trình + giấy phép xây dựng hầm móng) và đang chờ GPXD phần thân để tiếp tục triển khai tiếp và ký HĐMB.
Theo cập nhật văn bản số 5734 nhà nước cũng đã chấp thuận cho công ty chuyển mục đích sử dụng 8,770,3m2 tại phường 16, Quận 8. Vậy sao dự án vẫn chưa thể triển khai?
Bất ổn ở đây là do Bộ tài chính khi tính tiền sử dụng đất thì có đến 2 công thức tính khác nhau, khiến Chủ đầu tư có tiền mà không thể đóng do nhà nước chưa thống nhất đơn giá:
1.Đơn giá tồn tại của thành phố và địa phương theo cơ chế đặc thù.
2.Đơn giá của Bộ Xây Dựng.
Điều này không chỉ khiến LDG mà rất nhiều CĐT đợi chờ mòn mỏi. Công tâm mà nói, High & West Intela là 2 dự án hiếm hoi trong hàng loạt dự án bị tắc nghẽn ở TPHCM có tiến độ và bộ pháp lýlí hoàn thiện nhất (đã nghiệm thu móng hầm).
Với tiềm lực pháp lý như trên, dự án chắc chắn sẽ được hình thành và mang lợi nhuận xứng đáng cho những KH đã theo dự án, khi mà KH chỉ mới thanh toán khoảng 300tr, và giá bđs mặt tiền Võ Văn Kiệt đã tăng gấp đôi trong năm 2020.
So sánh giá một chút sẽ thấy. Trong đợt bán giai đoạn 2 năm 2019, trong khi Akari thì đang bán giá 38tr/m2 thì High bán giá 34tr/m2 và West bán giá 31tr/m2.
3/ Viva Park: xem thường pháp luật, xây chui đại đô thị 100ha như chốn vô thiên?
Tại Đồng Nai, dư luận cũng chĩa mũi dùi vào LDG về đại đô thị Viva Park mọc lên không phép, giữa sự … ngơ ngác của chính quyền.
Thứ 1, làm gì có chuyện xây mà chính quyền không biết?
Thực tế, chỉ cần đổ một đống vật liệu xây nhà, hàng xóm đã biết. Vậy vì sao 488 căn xây không phép, ngay cạnh KDL thác Giang Điền mà địa phương lại không ngăn chặn từ đầu? Có phải dự án đã có đủ cơ sở để triển khai, nên CĐT đã được “gật đầu" để đi đường tắt?
Thứ 2, nói Viva Park xây dựng không phép là đang hiểu chưa chính xác.
Về pháp lý, Viva Park đã được cấp phép đầu tư, đã được được phê duyệt 1/500, các giấy tờ thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường …
Điểm nghẽn của dự án là ở chỗ, hệ thống bản đồ địa chính của khu vực dự án Viva Park được cập nhật, làm thay đổi diện tích thửa đất cũng như nguồn gốc sử dụng đất (đất trồng lúa tăng từ 9,8 ha lên 12,7 ha), nên phát sinh việc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án, làm chậm tiến độ dự án đề ra. Theo quy định, trên 10ha đất lúa muốn chuyển đổi thành đất ở phải trình thủ tướng phê duyệt. Mọi phát sinh phiền phức từ đây. Kể từ thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 11/2018, đến tháng 3/2020, bộ Tài Nguyên Môi trường mới trình Thủ tướng phê duyệt. Đến tháng 04/2020, toàn bộ đất đai mà LDG đã tiến hành giải tỏa, mua lại theo chính sách doanh nghiệp tự đàm phán với người dân mới được chính thức chuyển đổi hoàn toàn.
Trước hết phải nói là LDG sai phạm do xây dựng khi chưa được giao đất (tức chưa đủ điều kiện cho phép). Tuy nhiên, sai phạm lớn nhất của LDG là CĐT chọn thi công theo tiến độ cam kết với KH khi chưa hoàn tất thủ tục với nhà nước, một phần đất tại dự án chỉ mới được chính phủ đồng ý chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi, vượt tiến độ thi công so với tiến trình hoàn thiện pháp lý. Cần nhớ là đất của LDG đã được LDG tự đền bù cho người bán và mua lại với hàng trăm cuốn sổ đỏ đang chờ ngày chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này cho thấy LDG có tiềm lực tài chính khá mạnh mới bỏ hàng trăm tỷ đồng xây dựng đồng loạt như vậy. Nhiều chủ đầu tư đủ pháp lý thì lại vướng vào xây dựng chậm hoặc không xây dựng.
Nhìn lại pháp lý của dự án này: có thể thấy rõ
1. Dự án này đã được phê duyệt 1/500
2. Đã được phê duyệt chủ trương đầu tư.
3. Đã được thẩm tra thiết kế cơ sở.
4. Căn cứ theo luật Xây dựng sửa đổi, dự án nằm trong đối tượng được miễn giấy phép xây dựng.
5. Đã thỏa thuận đấu nối nước với công ty cấp nước và điện với điện lực Đồng Nai.
6. Như vậy, bước còn lại là việc huyện Trảng Bom tiến hành thu hồi đất để chuyển đổi mục đích (bước quy trình), thực hiện đền bù giải tỏa (nếu có) và chuyển đổi công năng theo quy hoạch và giao đất cho LDG.
Rõ ràng đây là điểm sáng về pháp lý mà các cơ quan truyền thông cố tình làm lơ chỉ tập trung vào việc xây dựng khi chưa đủ điều kiện cho phép.
Bỏ ra 600 tỷ xây gần 500 căn thì đủ thấy LDG này có tài chính mạnh như thế nào và nếu không có mối quan hệ mạnh thì họ không dễ gì làm được 1 khu đô thị kiểu mẫu đẹp lung linh như vậy.
Có thông tin nói rằng dự án này lấn chiếm rừng. Thực tế là LDG đã nhận chuyển nhượng hợp thức từ người dân và ở Trảng Bom thì làm gì còn cánh rừng nào mà lấn chiếm đất rừng.
4/ Vậy CĐT sai hay đúng? Chủ đầu tư LDG có lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?
Nói về cái sai của LDG trong việc gọi là lách luật, bán “lúa non". Dưới góc độ NĐT, chúng ta đều ngầm hiểu và biết rõ đây là hình thức huy động vốn phổ biến của 90% chủ đầu tư hiện nay ở Việt Nam để xoay dòng tiền giữa các dự án. Bởi nếu chờ đến đủ pháp lý mới bán thì cạnh tranh sao lại thị trường, giá nhà bán ra cũng không rẻ và liệu người mua có tiếp cận nổi không?
Bởi lẽ, thủ tục là thủ tục, nhưng khi áp vào thực tế, để đảm bảo hoàn thành các thủ tục pháp lý của một dự án một cách hoàn chỉnh phải mất nhiều năm, rất bất cập cho dòng tiền của doanh nghiệp và đội chi phí dự án lên nhiều lần. Do đó, các chủ đầu tư chọn cách “vừa xây vừa xin". Khi chế tài pháp luật thay đổi liên tục như những năm vừa qua, việc dự án chậm trễ, sai phạm là điều khó tránh, ai là dân mua nhà (nhất là mua nhà đầu tư đều hiểu) và thông cảm.
LDG Group đã chính thức bàn giao dự án Marina Tower cho khách vào tháng 6/2020 và bàn giao sổ hồng sau 3 tháng
Điểm cộng lớn nhất của CĐT nằm ở thiện chí giải quyết vấn đề
Nhìn vào cách họ xử lý khủng hoảng với thấy nỗ lực, thiện chí và sự thẳng thắn của họ. Thay vì chi nhiều tiền để bưng bít báo chí, hạn chế thông tin, họ chọn cách đối mặt, công khai toàn bộ với dư luận và đồng thời đôn đốc thực hiện các bước còn lại của thủ tục pháp lý cuối cùng.
1/ Trước những giấy tờ, cách CĐT xử lý với KH, có thể khẳng định LDG không chiếm đoạt tài sản của bất cứ cá nhân nào. Với dự án chậm tiến độ, nếu KH muốn thanh lý CĐT sẽ hỗ trợ thanh lý và đền bù theo lãi ngân hàng đúng như thoả thuận. High, West Intela dự kiến sẽ ký kí HĐMB vào tháng 9.2021 này.
2/ Với Viva Park, tập đoàn đã ngừng thi công, có thiện chí đóng phạt hành chính theo quy định, khẩn trương thực hiện các thủ tục thu hồi đất, xin giao đất.
3/ CĐT đang tích cực gây dựng lại thương hiệu sau những dự án lỡ thời trong quá khứ:
- Độc lập khỏi Đất Xanh, chính thức phát triển thành công ty cổ phần, lên sàn chứng khoán, kí kết với quỹ S.A.M, M&A thành công hàng loạt dự án dọc Bắc - Trung- Nam
2. LDG ra sổ hồng cho cư dân Marina Tower ngay sau 3 tháng bàn giao căn hộ.
3. LDG sắp bàn giao căn hộ SaiGon Intela vào quý 1/2021. Theo quan sát, chất lượng căn hộ khá tốt so với phân khúc bình dân.
4. Tự tin định vị thương hiệu LDG với LDG Sky, LDG River, LDG Grand Bắc - Trung - Nam
Những dự án của LDG nếu triển khai thành công sẽ cung cấp cho thị trường căn hộ giá bình dân, vị trí đẹp, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân có thu nhập trung bình. Với nhà đầu tư bđs, LDG cũng là lựa chọn đáng xem xét cho phân khúc tầm trung, khi mà các dự án mới triển khai đa số đánh vào phân khúc cao cấp mà lãng quên nhu cầu ở thật của người mua thứ cấp.
5/ Nhà đầu tư giỏi là người biết xem Công - Tội để bắt Thời - Cơ
NĐT công tâm và sành sõi có thể thấy, High Intela, West Intela, Viva Park chính là nỗi khổ về thủ tục lằng nhằng mà CĐT khi theo dự án phải chịu, nhưng khả năng hồi sinh và tiến độ dự án là minh chứng cho thấy CĐT hoàn toàn có năng lực pháp lí và tài chính triển khai dự án.
Dự án “lúa non", “dự án đầu tay", “dự án chậm tiến độ" nghe qua khá nguy hiểm nhưng lại là kênh đầu tư màu mỡ giúp NĐT biết tận dụng thời-cơ giữ được những suất đầu tư “giá hời".
4 điều quan trọng đối với một người đầu tư khi chấp nhận mua bất động sản lúa non:
- CĐT có thực lực tài chính, pháp lýlí
- Nguồn gốc dự án hợp pháp (từ năm 2020, mọi thông tin quy hoạch, nguồn gốc đất, … đều được công khai- nđt dễ dàng đối chiếu)
- Phân khúc phù hợp dòng tiền và nhu cầu ở thật
Có phương án phụ phòng hờ rủi ro, tuyệt đối không “tay không bắt giặt" , không đầu tư tâm lý lướt sóng, không phụ thuộc tiến độ do CĐT đưa ra.
Ánh Dương
